Ik Wil Een Perceel Kopen - Hoe Bepaal Ik De Werkelijke Kosten Van Een Perceel?

2024 Auteur: Sebastian Paterson | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-16 13:52

Marktwaarde of waarde in gebruik?

Waarom gebruik ik aanhalingstekens als ik het heb over de 'marktwaarde' van percelen? Bij het bepalen van de marktprijs van een perceel gaan ze meestal uit van de gemiddelde prijs van aankopen die vergelijkbaar zijn in kwaliteit, locatie, oppervlakte, soort gebruik van percelen, geproduceerd over een bepaalde (niet te lange) periode. Dienovereenkomstig, hoe meer dergelijke transacties worden geanalyseerd, hoe nauwkeuriger de prijs van het gebied dat voor ons van belang is, kan worden bepaald.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk dat transacties werden uitgevoerd met behulp van vergelijkbare financiële regelingen, zonder speciale voorwaarden voor de overdracht van eigendomsrechten, beperkingen en lasten.

In de praktijk geeft het gebruik van deze techniek echter niet altijd een objectief beeld van de marktsituatie. Tot op heden begint de markt voor landbouwgrond zich net te vormen. Over het algemeen is er pas in de afgelopen 5-6 jaar een ernstig aantal grondtransacties waargenomen. Ja, de afgelopen twee jaar heeft een vrij groot aantal eigendomsoverdrachten plaatsgevonden, maar het lijkt mij een vergeefse oefening om voor een groot aantal percelen de werkelijke aan- en verkoopprijzen te bepalen.

Enerzijds verandert een groot aantal landbouwpercelen van eigenaar als gevolg van de schenkingsprocedure, hoewel er in feite aan- en verkooptransacties zijn. Aangezien schenkingstransacties in feite gratis transacties zijn, hoe moet in dergelijke gevallen de waarde van het aan de nieuwe eigenaar overgedragen onroerend goed worden beoordeeld?

Ja, en bij transacties voor de verkoop van landpercelen, geeft het contract heel vaak een onderschatte waarde van het perceel aan - voornamelijk om minder belastingen te betalen.

Aan de andere kant kunt u zich niet laten leiden door de prijzen die worden vermeld in reclameaanbiedingen voor de verkoop van onroerendgoedobjecten. Ten eerste zijn er heel vaak bij de verkoop van een perceel veel tussenpersonen, die 20 of zelfs 40-50% van de oorspronkelijke prijs van het perceel toevoegen. Ten tweede stellen landeigenaren zelf objecten vaak expres tegen een hoge prijs bloot - rekening houdend met verdere handel voor een daling. Het is veel aangenamer voor de koper om onroerend goed te kopen met een korting van 10-15%, terwijl hij zich een bekwaam zakenman voelt. Ten derde verandert de marktsituatie regelmatig. Een van de meest typische opties is wanneer landpercelen te koop worden aangeboden tegen een lagere prijs dan eerder tentoongesteld. Er zijn bijvoorbeeld andere percelen met vergelijkbare kenmerken in de buurt van uw perceel,en de eigenaar besloot dringend om ze met een grote korting te verkopen vanwege de dringende behoefte aan geld.

Er is nog een reden waarom het moeilijk is om de marktwaarde van specifieke kavels in te schatten, namelijk het vrijwel geheel ontbreken van een hypotheekmarkt voor kavels.

Zoals ik hierboven al zei, is de grondmarkt (vooral voor percelen voor commerciële projecten, d.w.z. grote gebieden) tot op heden nog niet gevormd. Het aantal transacties in specifieke gebieden en de methoden voor de uitvoering ervan maken het niet mogelijk om met betrouwbaarheid een analyse uit te voeren die voldoende is voor een nauwkeurige en objectieve beoordeling van de waarde van grond, een analyse die als basis zou kunnen worden genomen bij het overwegen van een grondstuk als voorwerp van hypotheek zonder aanvullende borgstelling of aanvullende financiële garanties aan te trekken …

Ik denk het niet, zeker als we niet de vage term 'marktwaarde' gebruiken, maar praten over de 'consumentenwaarde' van deze of gene site. Als onder 'marktwaarde' wordt verstaan het bedrag waarvoor een perceel op een bepaald moment kan worden verkocht, dan wordt bij de beoordeling van de consumentenwaarde naar veel factoren gekeken, waaronder de belangrijkste:

a) Dynamiek van prijsveranderingen voor percelen vergelijkbaar in alle opzichten voor de korte (1-2 jaar) en middellange (5 jaar) perioden.

b) De verwachte dynamiek van prijsveranderingen voor de site, rekening houdend met factoren zoals langetermijnplannen voor de ontwikkeling van het aangrenzende grondgebied, de politieke en economische situatie in een bepaald district, regio, onderwerp van de federatie, veranderingen in de ecologische situatie, klimatologische processen in een bepaald gebied, sociale en demografische processen, etc. etc.

c) Analyse van mogelijke risico's in verschillende ontwikkelingsgebieden van dit perceel, de mogelijkheid om dergelijke risico's te overwinnen en de berekening van de bijbehorende materiële kosten.

d) Voorspelling van de liquiditeit van een perceel in verschillende stadia van zijn ontwikkeling.

Ondanks het feit dat de antwoorden op elk van de bovenstaande punten nogal bij benadering kunnen zijn, geeft hun combinatie, wanneer ze worden bestudeerd in het kader van een wiskundig model, een redelijk nauwkeurig antwoord over de consumentenwaarde van de site, die wordt opgevat als de maximaal toegestane hoeveelheid geld, waarvan de investering, bij het kopen van grond, de winstgevendheid van de verdere ontwikkeling van de site verzekert.