Is Bij Aan- En Verkoop Van Grond Altijd Een Notaris Nodig?

2024 Auteur: Sebastian Paterson | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-16 13:52

De wet voorziet in twee vormen van registratie van contracten voor onroerendgoedtransacties.

De eerste optie is om een overeenkomst af te sluiten bij een notariskantoor met de daaropvolgende registratie van de transactie bij het Bureau van de Federale Registratiedienst (FRS - de voormalige RRB).

De tweede, waarin het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie en de federale wet "inzake de registratie van rechten op onroerend goed door de staat en transacties ermee" voorzien, is de sluiting van een overeenkomst in eenvoudige schriftelijke vorm. Volgens artikel 550 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie "Vorm van het contract voor de verkoop van onroerend goed", wordt het contract voor de verkoop en aankoop van onroerend goed schriftelijk gesloten door het opstellen van één document ondertekend door de partijen. Zoals uit de wet volgt, is voor een dergelijke overeenkomst geen verplichte notarisering vereist.

Laten we eens kijken naar de voor- en nadelen van elk van de bovenstaande methoden.

Inschrijving in een notariskantoor door individuen van documenten zoals bijvoorbeeld een leningsovereenkomst, testament of volmacht, is in de meeste gevallen gerechtvaardigd - met uitzondering van situaties die door de wet zijn bepaald, is de notaris de enige vertegenwoordiger van de wet die kan het document certificeren, de rechtsbevoegdheid bevestigen van de burgers die het hebben ondertekend. Het document treedt in werking vanaf het moment dat het is gecertificeerd door een notaris of vanaf het moment dat is vermeld in het gewaarmerkte document. In het geval van sommige conflictsituaties die een gerechtelijke procedure vereisen, lijdt het geen twijfel dat het vertrouwen in documenten die door een notaris zijn gecertificeerd groter is dan in documenten die in eenvoudige schriftelijke vorm zijn opgesteld, vooral als het voor een van de partijen onmogelijk is om aanwezig te zijn op de horen.

Bij vastgoedtransacties is de situatie anders. De taken van een notaris omvatten het certificeren van het feit dat er een overeenkomst is gesloten over een onroerendgoedtransactie, het certificeren van de identiteit van de burgers die het opgestelde document hebben ondertekend. De overeenkomst treedt echter pas in werking na registratie bij de UFRS, wat tien werkdagen duurt vanaf de datum van indiening van documenten. Uiteraard moeten de relevante functionarissen van deze organisatie bij het indienen van documenten bij de UFRS ook de identiteit verifiëren van de burgers die het contract hebben gesloten, de juistheid van het contract, de eigendom van het vervreemde (verworven) onroerend goed controleren. Dat wil zeggen, de registratieprocedure bij de UFRS is absoluut hetzelfde voor zowel een notarieel gesloten contract als voor een overeenkomst opgesteld door de partijen zonder de deelname van een notaris.

Het is duidelijk dat het voor mensen die ver van de jurisprudentie staan vrij moeilijk is om zelfstandig een contract op te stellen, vooral als het gaat om transacties met duur onroerend goed. In de regel wenden zij zich bij het opstellen van dergelijke contracten tot advocaten die gespecialiseerd zijn in dit rechtsgebied.

Wat is het verschil tussen het opstellen van een contract met een notaris (die uiteraard ook specialist is met een hogere juridische opleiding) en een advocaat op het gebied van landgebruik?

A. Als u contact opneemt met een advocaat, is de betaling voor het opstellen van het contract niet afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Hierdoor kunnen de partijen bij de transactie de werkelijke marktwaarde van het object aangeven, ongeacht of u een deal sluit met een kamer of een hele woning koopt. In een notarieel contract geven velen de werkelijke marktprijs niet alleen aan omdat de registratiekosten worden berekend als een percentage van de waarde van onroerend goed. De rechtspraak leert dat vaak het enige bewijs van betaling door de koper aan de verkoper een ontvangstbewijs van de verkoper is. Overmatig gedoe met bonnetjes kan worden voorkomen als de partijen de werkelijke waarde in het contract aangeven, waarmee wordt aangegeven dat het geld is overgemaakt.

B. Bij een notariskantoor wordt u waarschijnlijk gevraagd om een van de verschillende standaardcontractsjablonen te gebruiken die min of meer geschikt zijn voor uw situatie. Een specialist op het gebied van grondrecht, die de kenmerken van uw specifieke transactie grondig heeft bestudeerd, zal in staat zijn om een overeenkomst op te stellen die het beste past bij de belangen van de partijen, mogelijke risico's te voorzien, indien nodig aanbevelingen te doen en te helpen bij het verzamelen van aanvullende documenten die de mogelijkheid uitsluiten om de transactie in de toekomst aan te vechten. Een akkoord is ook mogelijk over de verdere juridische ondersteuning van de eigenaar van het verworven vastgoed, bijvoorbeeld voor herverkoop, verhuur, heropbouw, enz. Een optie is niet uitgesloten waarin een advocaat, na zorgvuldig de ingediende documenten te hebben geanalyseerd, u zal aanbevelen deze transactie volledig te weigeren,gemotiveerd door mogelijke negatieve scenario's aan te geven. Uiteindelijk vallen de belangen van de partijen bij de transactie en de advocaat die met hen in wisselwerking staat volledig samen, terwijl de functies van een notaris worden gereduceerd tot een simpele verklaring van het sluiten van een overeenkomst.

B. Als de overeenkomst moet worden gewijzigd voordat deze wordt ingediend bij de UFRS (de partijen hebben bijvoorbeeld besloten om de waarde van het onroerend goed te wijzigen of de deal is op het laatste moment mislukt, maar de verkoper heeft een nieuwe koper gevonden die bereid is om te kopen het pand op dezelfde voorwaarden), kan de verkoper zelfstandig een kant-en-klaar contract herschrijven door gecorrigeerde gegevens in te voeren. Als het contract is opgesteld bij een notaris, moet u opnieuw een aanvraag indienen bij de notaris, de vergoeding betalen, dat wil zeggen, het proces opnieuw starten, wat zal resulteren in verspilling van zowel tijd als geld. Om mogelijke complicaties te voorkomen, is het bovendien raadzaam om de eerder gesloten overeenkomst te beëindigen, wat de goodwill van beide partijen en hun gezamenlijk bezoek aan de notaris vereist.

Kunnen we concluderen dat bij het afsluiten van vastgoedtransacties de notaris een "extra schakel" is?

Ja, maar met slechts één en zeer belangrijk voorbehoud - de advocaat die betrokken is bij het opstellen van het contract moet een hooggekwalificeerde specialist zijn op het gebied van landgebruik, ervaring hebben met het sluiten van soortgelijke contracten, met succes deelnemen aan geschillen met betrekking tot landkwesties, een werknemer zijn van een organisatie die gespecialiseerd is in het ondersteunen van transacties met onroerend goed.